Для кубанских родителей сделали сайт, помогающий подыскать ребенку дополнительные занятия
07.06.2019 16:25
Полиция обеспечит общественный порядок на День России
10.06.2019 09:37

Как арендаторам не остаться без «земли под ногами»…

Как арендаторам не остаться без «земли под ногами»…

Кубанская земля – настоящая кормилица, поэтому для аграриев она – на вес золота. Но зачастую фермеры, главы крестьянско-фермерских хозяйств, руководители сельхозпредприятий сталкиваются с различными проблемами, связанными с оформлением документов, аренды, выкупа земли… Какие нюансы они должны знать, чтобы не попасть впросак? Об этом корреспондент газеты «Трибуна» узнал у Юлии Николаевны Алишиной, начальника управления имущественных отношений администрации МО Динского района.
– Юлия Николаевна, скажите, на что арендаторы земельных участков в первую очередь должны обращать внимание?
– Конечно, на законодательство в сфере земельных отношений. Еще с 1 марта 2015 года были внесены изменения в Земельный Кодекс РФ, согласно которым существенно были изменены порядок формирования и предоставления земельных участков, основания для заключения новых договоров, а также сроки аренды… С этого момента была добавлена глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Теперь статья 39.8 Земельного Кодекса РФ гласит, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Хотя раньше арендатор по истечении срока, указанного в договоре, имел преимущество.
Почему мы сейчас заостряем на этом внимание? Есть основания по статье 39.3 подпункта 9 пункта 2 Земельного Кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка сельхозяйственного производства имеет право по истечении трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка приобрести данный земельный участок в собственность, если заявление подано до дня истечения срока, указанного в договоре аренды. А если у заявителя закончился срок аренды, основания для выкупа данного земельного участка отсутствуют. Тогда арендатору придется на общих основаниях приобретать эту землю – с торгов.
– Какие еще важные моменты есть в законодательстве?
– Согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226, для сельхозпроизводителей определена цена выкупа земельных участков. До 31 декабря 2018 года был предусмотрен определенный процент от кадастровой стоимости в зависимости от срока пользования. Например, до 6 лет аренды – 100%, в течении 6 лет – 80%, в течении 9 лет – 60%, в течении 12 лет – 40%, в течении 15 лет – 20%.Для аграриев это было выгодно. Но с января этого года данная льгота уже не действует: выкуп земельного участка осуществляется по 100%-й кадастровой стоимости. Безусловно, сельхозпроизводители дорожат земельными участками, которые они возделывают, и им важно не терять землю. А для этого нужно четко знать срок действия договора и не тянуть с оформлением документов. Ведь дальнейшее предоставление земельного участка в аренду возможно, в случае просрочки, только путем проведения торгов, а значит, в дальнейшем земля может достаться совершенно другому человеку, а не арендатору, который вложил много сил, обрабатывая участок. Продление аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, возможно при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
– То есть важно не «проспать» сроки?
– Да. Нередки случаи, когда главы крестьянских хозяйств, фермеры, работая на земле, не следят за сроком аренды, при этом пропуская срок окончания аренды. А что это значит? Оснований для заключения нового договора у арендатора и органа местного самоуправления нет, в связи с необходимостью вовлечения земельных участков в оборот и дальнейшим распоряжением земельными участками, администрация муниципального образования Динского района направляет уведомления о расторжении таких договоров для выставления их в последующем на торги.
– А что касается коммерческих объектов?
– Важно, что согласно действующему законодательству, земельный участок для коммерческих целей, предоставляется с торгов только в аренду. Срок при этом небольшой: рассчитывается он сейчас не произвольно, как это было ранее, а в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 года №137/пр., а именно от площади построенного объекта. Сейчас, например, на строящееся здание площадью до 1500 квадратных метров срок аренды составляет всего 18 месяцев. За это время необходимо начать строительство объекта. Заключить договор аренды на новый срок возможно в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства на 3 года. Если по истечении 18 месяцев после подписания договора арендатор ничего не построил, право аренды прекращается. Но по истечении трех лет, если арендатор не завершил строительство и не ввел в эксплуатацию объект, а также не зарегистрировал право собственности на него, объект незавершенного строительства продается с публичных торгов, и возвращается стоимость продажи объекта, начальной ценой предмета аукциона является рыночная стоимость такого объекта, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В случае завершения строительства приобрести земельный участок можно будет только после того, как арендатор зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества. Напомню, что коммерческие объекты приобретаются также по 100%-й кадастровой стоимости.
Льготы на приобретение есть только на земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, на которых расположены здания, сооружения. Стоимость их рассчитывается в десятикратном размере от ставки земельного налога. При этом у каждого поселения своя ставка на определенный вид разрешенного использования.
– А земля у нас дорогая?
– В Динском районе – да. Если говорить о землях сельхозназначения, то ее кадастровая стоимость рассчитывается согласно удельному показателю, установленному Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края, стоимость же ежегодного размера арендной платы, которая определяется по результатам аукциона, намного выше, и зависит, скорее всего, от близости к краевой столице. Арендаторы земли должны также помнить о том, что если муниципалитет предоставляет участок с определенным видом разрешенного использования, то изменить этот вид нельзя! Животноводство, растениеводство, хранение и переработка сельхозпродукции, выращивание зерновых и иных сельхозкультур… Использовать землю необходимо только по ее целевому назначению!
Немаловажно, что при хранении и переработке сельхозпродукции арендатор может построить объекты недвижимого имущества сельхозназначения. В данном случае по статье 39.20 Земельного Кодекса РФ аграрии имеют преимущественное право либо на продление договора аренды под объектами недвижимости сроком до 49 лет, либо на выкуп земельного участка.
– Ваши основные рекомендации арендаторам земельных участков?
– Настоятельно просим проверить сроки своих договоров аренды и по возможности обращаться к нам за консультацией в управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район в приемные дни (вторник и четверг) вас примут специалисты. А для того, чтобы попасть ко мне на прием, жителям Динского района необходимо записываться в приемной управления, либо по телефону 8(86162) 6-11-81.
Беседовала Марина СУЛИМА.