Как правильно произвести раздел здания при общедолевой собственности. Советы Кадастровой палаты по Краснодарскому краю

Как правильно произвести раздел здания при общедолевой собственности. Советы Кадастровой палаты по Краснодарскому краю

В настоящее время значительное количество жилых домов находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, и у многих сособственников возникает желание разделить такое имущество.
В соответствии с гражданским законодательством каждый участник общей долевой собственности в жилом доме имеет право прекратить право общей долевой собственности и выделить юридически свою долю Но на практике такое не всегда возможно.
«Нельзя выделить в собственность часть жилого дома, или как раньше при разделе образовывались квартиры в жилом доме, даже на основании судебного акта. С 1 января 2017 года Закон «О государственной регистрации недвижимости» запрещает регистрацию жилых помещений в индивидуальном жилом доме, а также в садовом доме как самостоятельных объектов недвижимости», – отмечает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий № 2 Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.
Кроме этого Градостроительный кодекс РФ уточняет определение жилого дома, которым является отдельно стоящее здание с определенными параметрами, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
То есть жилой дом не может быть разделен на иные объекты без изменения его назначения (а также наименования, при наличии) и вида разрешенного использования земельного участка под ним, так как такой объект уже, по сути, не будет являться жилым домом.
Также, кроме понятия жилой дом – объект индивидуального жилищного строительства, законодательство РФ выделяет объекты капитального строительства такие как:
– жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования – это жилые дома блокированной застройки;
– многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, раздел здания при общей долевой собственности возможен, но не жилого дома, а объекта, который фактически образуется из жилого дома – это либо многоквартирный дом, если доля состоит из части здания, которые являются помещением, либо жилой дом блокированной застройки, если выделяемые части возможно использовать автономно и они отвечают требованиям блокированного дома.
В любом случае, для того чтобы жилой дом соответствовал признакам, по которым возможно его признать объектом, в котором возможно выделить свои доли в натуре, что согласно Градостроительному кодексу РФ жилой дом не подлежит разделу, а это многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, необходимо будет проводить реконструкцию (закладка дверных проемов, возведение стен, перенос коммуникаций), на которую, в соответствии с действующим законодательством, так как это уже не будет являться индивидуальным жилым домом, необходимо получать разрешение на строительство.
Кроме этого, как говорилось выше, необходимо будет приводить в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.
А вот после приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, получения необходимой разрешительной документации и завершения всех работ по требуемой реконструкции нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план для последующего ввода в эксплуатацию реконструируемого объекта и последующего внесения сведений в ЕГРН.

Фото: pixabay.com